La desertificazione commerciale è uno dei fenomeni più silenziosi ma concreti che stanno ridisegnando le città italiane. Negozi vuoti, saracinesche abbassate, vie sempre meno animate: segnali che, se non rilevati e compresi in tempo, possono accelerare un declino difficile da invertire. Per contrastarla efficacemente, però, è necessario prima di tutto conoscere: sapere quanti locali sono sfitti, dove si concentrano, quali fattori li alimentano, e quali attività sono a rischio nei prossimi anni.

È esattamente questo il lavoro che TradeLab ha realizzato per il Comune di Collegno (TO), nell’ambito del Distretto Urbano del Commercio cittadino: un’indagine propedeutica strutturata, finalizzata a dotare l’Amministrazione degli strumenti conoscitivi necessari per definire una strategia di contrasto alla desertificazione commerciale.

Il contesto: perché un’analisi strutturata

Il Comune di Collegno, circa 49.000 abitanti nell’area metropolitana torinese, si confronta con le stesse trasformazioni che interessano molte città italiane di medie dimensioni: cambiamenti sociodemografici profondi, crescita dell’e-commerce, aumento dei costi di gestione per le imprese, e un tessuto commerciale che non sempre riesce a rinnovarsi.

L’Amministrazione aveva la necessità di passare dalle percezioni ai dati: quanti sono esattamente i negozi sfitti? Dove si trovano? Qual è il sentiment degli operatori? Quali vie o aree sono più a rischio? Senza risposte a queste domande, qualsiasi intervento rischiava di essere dispersivo o, peggio, di indirizzare risorse pubbliche scarse nelle aree sbagliate.

L’intervento di TradeLab: un approccio multidimensionale

TradeLab ha progettato e realizzato un’indagine articolata su cinque aree di analisi complementari, capaci di restituire una fotografia a tutto tondo del fenomeno.

1. Street check: il censimento porta a porta

Nel periodo 10 novembre – 5 dicembre 2025, un team di rilevatori ha censito fisicamente tutti i locali con vetrina su fronte strada presenti sul territorio comunale, organizzando il lavoro su 5 dei 6 quartieri di Collegno. Per ogni esercizio sono stati registrati: localizzazione, insegna, tipologia di attività, settore merceologico e numero di vetrine. Tutti i dati sono stati inseriti in un database e georeferenziati, per consentire analisi spaziali precise.

Il risultato: 774 esercizi censiti, di cui 292 servizi e artigianato di servizio, 258 punti vendita e 142 pubblici esercizi. Tra questi, 82 risultavano non attivi al momento della rilevazione, pari al 10,6% del totale.

2. Analisi del mercato immobiliare commerciale

TradeLab ha elaborato i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate per ricostruire l’andamento storico dei prezzi di vendita e di affitto delle diverse tipologie di locali commerciali nelle varie zone del Comune. L’analisi mostra una fase di stabilizzazione post-2016, con valori di affitto relativamente resilienti. Ma emerge una contrazione dei prezzi di vendita più marcata — segnale di minore redditività per i proprietari, ma anche di maggiore accessibilità per nuovi operatori.

3. Analisi sociodemografica e dei trend di consumo

Il quadro locale è stato inquadrato all’interno delle trasformazioni strutturali in atto nel Paese: riduzione della popolazione residente, crollo della natalità (-31,4% di nati tra il 2001 e il 2024), aumento dell’incidenza degli stranieri, modificazione della composizione familiare. Cambiamenti che hanno implicazioni dirette sui modelli di consumo e sulla domanda di servizi commerciali di prossimità.

4. Analisi dei flussi di frequentatori

L’indagine ha integrato dati sui flussi di persone nelle diverse aree del Comune, per comprendere quali quartieri sono più vitali e quali mostrano segnali di marginalizzazione rispetto alle abitudini di frequentazione dei residenti.

5. Indagine online sull’imprenditoria locale

Nei mesi di novembre e dicembre 2025, TradeLab ha coordinato la somministrazione di un questionario strutturato a tutti gli operatori commerciali attivi a Collegno, veicolato attraverso l’Amministrazione comunale e l’Ascom di Torino. 57 operatori hanno risposto, fornendo un quadro qualitativo su aspettative, bisogni e prospettive future delle imprese del Distretto.

I risultati: dati per decidere

Il fenomeno degli sfitti: più concentrato di quanto appaia

Gli 82 esercizi non attivi censiti non sono distribuiti uniformemente sul territorio: il fenomeno è concentrato prevalentemente nei quartieri Santa Maria, Leumann e Regina Margherita, con alcune sacche meno rilevanti negli altri quartieri. A livello di singole vie, l’analisi ha evidenziato situazioni critiche su specifici assi: alcune vie registrano un’incidenza di sfitti superiore al 20-30%, con casi estremi al 100% (vie con un unico locale, attualmente vuoto).

Corso Francia — l’asse commerciale principale che attraversa il Comune — presenta 23 esercizi non attivi su 204 censiti, pari all’11,3% dell’asse e al 28% del totale degli sfitti dell’intero territorio.

La voce degli operatori: ottimismo temperato, rischio di turnover

L’indagine sugli operatori ha restituito un quadro articolato:

• il 73,7% degli operatori pensa di proseguire l’attività per almeno altri 5 anni, segnale di una certa tenuta del tessuto imprenditoriale;
• oltre la metà degli operatori non sa cosa accadrà alla propria attività quando andrà in pensione o smetterà di lavorare, con un operatore su dieci che ha già deciso di chiudere senza subentri;
• tra i principali problemi segnalati: l’aumento dei costi di gestione (citato dal 77,2% degli intervistati), i costi delle utenze (49,1%) e la concorrenza di altri canali distributivi;
• il 60% degli operatori lavora in locali in affitto, e circa il 28% indica l’affitto elevato come problema rilevante.

Le aree prioritarie di intervento

Incrociando i dati del censimento con gli indicatori di incidenza degli sfitti per singola via, TradeLab ha identificato quattro aree prioritarie su cui l’Amministrazione dovrebbe concentrare gli interventi:

• Concentrico Borgo Nuovo: area di Piazza IV Novembre e l’asse di Via Martiri XXX Aprile.
• Santa Maria: Piazza della Repubblica e il quadrilatero tra Corso Francia, Via XXIV Maggio, Via Verdi e Via Andrea Provana.
• Regina Margherita: due sotto-aree delimitate da Corso Francia e le vie limitrofe.
• Regina Margherita e Paradiso: Via Edmondo De Amicis.

Le linee di sviluppo: dal breve al lungo termine

Sulla base dei dati raccolti, TradeLab ha elaborato un set di proposte operative articolate su più orizzonti temporali, di breve e medio termine, che vadano ad agire sui diversi aspetti e strumenti con cui si può contrastare il fenomeno della desertificazione commerciale:

• regolamenti sul decoro urbano;
• servizi per supportare il passaggio di consegne tra imprenditori senior e nuovi operatori;
• promozione di temporary shop con procedure amministrative semplificata;
• introduzione di accordi territoriali tra proprietari e negozianti, incentivando la partecipazione della proprietà;
• costituzione o adesione a una Comunità Energetica Rinnovabile (CER) dedicata al Distretto, per ridurre i costi energetici degli operatori;
• sviluppo di negozi “sentinella” integrati nella rete di welfare territoriale;
• individuazione delle aree che hanno davvero bisogno di eventuali incentivi sulla fiscalità locale, laddove il Comune intendesse agire su questa leva.

Il valore di un’analisi propedeutica

Questo progetto dimostra come, prima di qualsiasi intervento sul commercio urbano, sia indispensabile costruire una base conoscitiva solida e oggettiva. Senza i dati del censimento, senza i prezzi OMI, senza la voce degli operatori e senza la mappatura spaziale del fenomeno, ogni euro investito dall’Amministrazione rischierebbe di essere mal indirizzato.

L’approccio multidimensionale adottato da TradeLab ha permesso al Comune di Collegno di disporre non solo di una fotografia dell’esistente, ma di uno strumento decisionale. Grazie ad esso, ora sa dove intervenire con priorità, con quali leve agire e quali rischi di peggioramento anticipare nel breve periodo.

TradeLab supporta Comuni e Distretti del Commercio nella progettazione e realizzazione di analisi territoriali, studi di fattibilità e strategie di sviluppo commerciale urbano. Contattaci per sapere come possiamo supportare la tua Amministrazione.